Здравствуйте, maks1180, Вы писали:
M>Хочу вложиться в коммерческую недвижимость в Москве. Я потратил кучу времени на поиск и изучения рынка. Выяснилось очень много нюансов, если бы сразу знал, сколько времени потрачу, то не полез бы.
Это уже многое говорит о (перенасыщенном) рынке коммерческой недвижимости в Москве.
M>С учётом обстановки в мире, мне кажется это нормальное вложение.
Если цель сохранить деньги (и немножко заработать) — лучше вложить в коммерческую недвижимость в ККК. Купи отель в Геленджике и сдавай его. На курортах полно предложений "арендую ваш отель на сезон" (сниму с вас головную боль по поиску и обслуживанию постояльцев).
SK>Если цель сохранить деньги (и немножко заработать) — лучше вложить в коммерческую недвижимость в ККК. Купи отель в Геленджике и сдавай его. На курортах полно предложений "арендую ваш отель на сезон" (сниму с вас головную боль по поиску и обслуживанию постояльцев).
Тоже думал об этом, там 99% построено с нарушением закона и может быть изъято или снесено по решению суда в любое время.
И доходности там очень низкие!!!
По вашему сколько % в год будут приносить такие отели читыми, с учётом з/п обслуживающего персонала ?
Здравствуйте, maks1180, Вы писали:
m> F>Было у меня 8 млн до войны. Сейчас осталось 1.5 млн. Я вижу, что народ страдает и весь перекредитован. Стараюсь спасать их от банков-мошенников.
m> Куда 6.5 млн делось ?
На телку спустил. Деньги, в смысле. А телка так и не дала. Печальная история.
Здравствуйте, maks1180, Вы писали:
SK>>Если цель сохранить деньги (и немножко заработать) — лучше вложить в коммерческую недвижимость в ККК. Купи отель в Геленджике и сдавай его. На курортах полно предложений "арендую ваш отель на сезон" (сниму с вас головную боль по поиску и обслуживанию постояльцев).
M>Тоже думал об этом, там 99% построено с нарушением закона и может быть изъято или снесено по решению суда в любое время.
Покупай без нарушений.
M>И доходности там очень низкие!!!
Из того что я слышал 5-15%. зависит от комплекса факторов.
M>По вашему сколько % в год будут приносить такие отели читыми, с учётом з/п обслуживающего персонала ?
з/п персонала — не твоя головная боль. арендатор сам их нанимает и платит з/п из "своих".
ты просто получаешь свою фиксированную в договоре сумму.
M>>Тоже думал об этом, там 99% построено с нарушением закона и может быть изъято или снесено по решению суда в любое время.
SK>Покупай без нарушений.
Там только крупные отели стоимостью от 500 млн могут быть без нарушений, остальные построены на ИЖС и не могут быть отелями. По крайней мере так было в Геленджике и Сочи лет 7 назад.
M>>И доходности там очень низкие!!!
SK>Из того что я слышал 5-15%. зависит от комплекса факторов.
Здравствуйте, maks1180, Вы писали:
M>>>Тоже думал об этом, там 99% построено с нарушением закона и может быть изъято или снесено по решению суда в любое время. SK>>Покупай без нарушений. M>Там только крупные отели стоимостью от 500 млн могут быть без нарушений, остальные построены на ИЖС и не могут быть отелями. По крайней мере так было в Геленджике и Сочи лет 7 назад.
Зачем тебе статус "отеля"? "гостевой дом с номерами" и требования сразу значительно проще — только плати налоги и гостевой сбор.
M>>>И доходности там очень низкие!!! SK>>Из того что я слышал 5-15%. зависит от комплекса факторов. M>Не думаю, что сейчас так много будет получаться.
M>>>>И доходности там очень низкие!!! SK>>>Из того что я слышал 5-15%. зависит от комплекса факторов. M>>Не думаю, что сейчас так много будет получаться.
SK> 200 ежемесячно. это много или мало?
Здравствуйте, maks1180, Вы писали:
M>>>>>И доходности там очень низкие!!! SK>>>>Из того что я слышал 5-15%. зависит от комплекса факторов. M>>>Не думаю, что сейчас так много будет получаться.
SK>> 200 ежемесячно. это много или мало?
M>200 чего ? Доходность нужно мерить в %
в % от чего?
Мужик купил землю и поставил гостевой дом за 3.5 миллиона, 10 лет назад. в 2024 году он получал 200 тысяч пассивного дохода ежемесячно.
Осенью, в том-же районе, участок с сравнимым гостевым домом продавался за 27 миллионов (и был кем-то куплен).
M>>>>>>И доходности там очень низкие!!! SK>>>>>Из того что я слышал 5-15%. зависит от комплекса факторов. M>>>>Не думаю, что сейчас так много будет получаться.
SK>>> 200 ежемесячно. это много или мало?
M>>200 чего ? Доходность нужно мерить в %
SK>в % от чего?
от текущей рыночной цены. Мы же ищем куда деньги вложить сейчас. У нас нет возможности купить по цене которая была 10 лет назад.
SK>Мужик купил землю и поставил гостевой дом за 3.5 миллиона, 10 лет назад. в 2024 году он получал 200 тысяч пассивного дохода ежемесячно. SK>Осенью, в том-же районе, участок с сравнимым гостевым домом продавался за 27 миллионов (и был кем-то куплен).
200.000*4/27.000.000 = 2.9%/год, при учёте что сезон там 4 месяца
Здравствуйте, maks1180, Вы писали:
M>>>200 чего ? Доходность нужно мерить в %
SK>>в % от чего? M>от текущей рыночной цены. Мы же ищем куда деньги вложить сейчас. У нас нет возможности купить по цене которая была 10 лет назад.
SK>>Мужик купил землю и поставил гостевой дом за 3.5 миллиона, 10 лет назад. в 2024 году он получал 200 тысяч пассивного дохода ЕЖЕМЕСЯЧНО.
SK>>Осенью, в том-же районе, участок с сравнимым гостевым домом продавался за 27 миллионов (и был кем-то куплен).
M>200.000*4/27.000.000 = 2.9%/год, при учёте что сезон там 4 месяца
Сезон 12 месяцев. Во всяком случае вчера я тут едва проталкивался по набережной.
M>Подумал, что может тут есть желающие вложиться совместно (от 20 млн руб)
Тоже думал над совместной покупкой торговой площади на 1 этаже жилого дома
Там обычно от 1 млн USD
Что несколько рискованно. Уйдут все деньги. Или даже еще с кредитом
В случае отсутствия арендатора можно уйти в большой минус
А если вложиться по 200k usd, то не так уж и рискованно
Но, как вы себе это представляете?
Арендатор будет платить 10-ти собственникам каждый месяц разными платёжками?
Когда заключаем договор аренды раз в 11 месяцев его должны будут подписать 10 человек
Кто-то захочет продать свою долю, и придет какой-нибудь неадекватный новый собственник
Не стоит так сильно парится о процентах
Это когда только купил постоянно пересчитываешь процент, проверяешь не продешевил ли
А потом пофиг становится
Есть доход и хорошо. Можно не работать
За хороший объект можно и переплатить
А что такое хороший:
— ликвидный. Его можно сдать за неделю
— нет административных проблем. Не надо бегать за арендатором, чтобы он счетчики передал или протечку устранил. Арендатора видим 1 раз в году, чтобы новый договор заключить
— не старый фонд. Не под угрозой сноса
— не надо делать ремонты, обновлять мебель
Здравствуйте, TailWind, Вы писали:
M>>Доходность нужно мерить в %
Любостяжание
Литература по теме
В Избранное
Любостяжа́ние –
1) алчность к приобретению материальных благ;
2) чрезмерное попечение о богатстве;
3) забота о земных благах сверх необходимого для жизни в ущерб правильным отношениям с Богом и ближними. Разновидность страсти сребролюбия.
Апостол Павел говорит: любостяжание есть идолослужение (Кол.3:5), а также «…ибо знайте, что никакой блудник, или нечистый, или любостяжатель, который есть идолослужитель, не имеет наследия в Царстве Христа и Бога» (Еф.5:5). Апостол Петр пишет о таких людях: «Глаза у них исполнены любострастия и непрестанного греха; они прельщают неутвержденные души; сердце их приучено к любостяжанию: это сыны проклятия» (2Петр.2:14).
Господь Иисус Христос предупреждает, что нельзя служить двум господам: «Никто не может служить двум господам: ибо или одного будет ненавидеть, а другого любить; или одному станет усердствовать, а о другом нерадеть. Не можете служить Богу и маммоне» (Мф.6:24).
Слово πλεονεξία (плеонексия) – нередко переводимое на русский язык как любостяжание (ср.: Кол.3:5), может иметь и другие смысловые оттенки, например: лихоимство (1Кор.6:10), корыстолюбие (Рим.1:29). Свт. Феофан Затворник объясняет суть любостяжания как «пристрастие к имению и возложение на него упования, – чему возможно быть подвержену и при небольшом стяжании, как и свободным от сего возможно быть при большом».
Зло любостяжания состоит в том, что человек неумеренно желает земных благ и, нередко, именно с ними связывает свою надежду на благополучие. Священное Писание говорит против этого: «Имейте нрав несребролюбивый, довольствуясь тем, что есть. Ибо Сам сказал: не оставлю тебя и не покину тебя» (Евр.13:5). Это наставление не запрещает приобретение земных благ, но только неумеренность, пристрастие и надежду на них. Св. Августин пишет: «Всякому позволительно желать то, что является достаточным для поддержания его жизни, но не более. В самом деле, при достаточности желаемого оно желается не ради его самого, а ради благополучия тела или ради того, чтобы одеваться так, как этого требует наше положение, и не выпадать из уклада тех людей, среди которых нам приходится жить. Поэтому мы вправе молиться о том, чтобы сохранить все это, если оно у нас есть, а если нет, то о том, чтобы его обрести». Пример такой молитвы дается в Священном Писании: «Нищеты и богатства не давай мне, питай меня насущным хлебом, дабы, пресытившись, я не отрекся [Тебя] и не сказал: «кто Господь?» и чтобы, обеднев, не стал красть и употреблять имя Бога моего всуе» (Притч.30:8-9).
С любостяжанием могут быть связаны следующие грехи: грабительство, убийство, коварство, обман, мятеж, насилие и жестокость, немилосердие, безчеловечие, огрубение сердца, зависть, вероломство, притеснение бедных и других людей, мелкая расчетливость, кража и т. п.
Противоположная этому пороку добродетель называется щедростью.
M>>Подумал, что может тут есть желающие вложиться совместно (от 20 млн руб)
TW>Тоже думал над совместной покупкой торговой площади на 1 этаже жилого дома TW>Там обычно от 1 млн USD
TW>Что несколько рискованно. Уйдут все деньги. Или даже еще с кредитом TW>В случае отсутствия арендатора можно уйти в большой минус TW>А если вложиться по 200k usd, то не так уж и рискованно
TW>Но, как вы себе это представляете? TW>Арендатор будет платить 10-ти собственникам каждый месяц разными платёжками? TW>Когда заключаем договор аренды раз в 11 месяцев его должны будут подписать 10 человек TW>Кто-то захочет продать свою долю, и придет какой-нибудь неадекватный новый собственник
Либо как вы написали, либо через ЗПИФ это сделать.
Арендатор платит Фонду, а Фонду уже раскидывает пайщикам.
SK>>>Сезон 12 месяцев. Во всяком случае вчера я тут едва проталкивался по набережной.
M>>Это где ?
SK>Вроде твой родной Геленджик обсуждался?
Раньше (7 лет назад) в Геленджике в Октябре уже не было туристов, а появлялись только в Мае. Сезон 4-5 месяцев.
Возможно из-за закрытия границ, что-то поменялось, я давно не был там.
Особенность налогообложения паевого инвестиционного фонда (далее – ПИФ) состоит в том, что, являясь имущественным комплексом без образования юридического лица, ПИФ в соответствии с российским законодательством не уплачивает налог с полученных доходов, что позволяет избежать двойного налогообложения. Налоги платят только сами пайщики по факту получения дохода (при погашении паев или при выплате инвестиционного дохода).
