Здравствуйте, maks1180, Вы писали:
M>Вы считали доходность от аренды ? M>Я как-то давно считал, там получалось 4-6%/год, т.е. 2-3 раза меньше чем от коммерческой.
Мне рассказывали историю про то как арендодатель большого помещения повысил магазинам внутри аренду. И бизнсмены потихоньку стали уходить. Дошло до того, что никого не осталось и снижение арендной платы стало бесполезным.
В коммерческой недвижимости так же нужно понимать, что его поддерживает бизнес, который не берётся из ниоткуда. Нет понятия гарантированный доход.
M>Если ещё вычесть расходы на ремонт каждые 2-3 года, то вообще получиться 2-4%/год. А с учётом старения (амортизации) недвижимости, мебели и ремонта — около нулевая доходность.
Я ведь написал без ремонта. Люди курят кальяны прожигая пол, другие с детьми, они угробят любой ремонт, потому смысла в этом нет.
Да, на недвижке можно заработать больше, оплата по дням, помещение с ремонтом, но сдавать гораздо дороже. Вопрос в том готов ли вовлекаться в бизнес.
Я не против коммерческой недвижимости, но просто представь, что у тебя уже есть помещение за 200 млн. Чем выше аренда, тем меньше потенциальных клиентов.
Потому всё равно или резать коммерческую недвижимость, или искать тех кто готов арендовать, или демпинговать, но тогда предполагаемый доход уменьшится.
И это я говорю о том, когда у тебя есть деньги на большие объекты. А если их нет, то смысл кооперироваться.
И да, худшие показатели окупаемости квартиры арендой 20 лет. Хочешь больше можно что-то сделать, но и вовлечённости нужно больше. То есть даже люди будут чаще съезжать с более дорогой недвижки.
То есть смотри, ты хочешь сдавать коммерческую недвижимость. Магазин, офис, может промышленное помещение. Так и набей руку на более дешёвом, а значит и маленьком объекте.
Зато он будет чисто твой без всяких мутных схем. Я вообще считаю делить с кем-то долю во владении недвижкой это ненужный риск. Хочешь что-ли чтобы тебя нагрели или сам кого нагреть.
SK>>Вроде твой родной Геленджик обсуждался?
M>Раньше (7 лет назад) в Геленджике в Октябре уже не было туристов, а появлялись только в Мае. Сезон 4-5 месяцев. M>Возможно из-за закрытия границ, что-то поменялось, я давно не был там.
Здравствуйте, maks1180, Вы писали:
M>Хочу вложиться в коммерческую недвижимость в Москве.
знакомый купил на торгах у города промзону с арендаторами за 400 млн в пределах СВХ
год промучался с благоустройством территории, отоплением и электричеством
слил с убытком
не новичок, опытный тип, историю пересказываю грубо и без подробностей, к тому, что даже в недвижке можно обо%аться. но там деньги исключительно его были и скажем так, не последние.
Здравствуйте, maks1180, Вы писали:
M>А тут в случаи обесценения рубля, можно будет поднять арендную ставку и получать больше фантиков. M>А так же при продаже недвижимости в будущем больше фантиков получите. В пересчёте на золото не факт что больше получите, а вот в фантиках точно будет больше.
Интересно, сколько фантиков получали владельцы аэропорта Домодедово от сдачи площадей в аренду и что они получат после этого:
суд удовлетворил ходатайство об обеспечительных мерах и арестовал 100% долей ООО «ДМЕ Холдинг» (владелец аэропорта с 2024 года, учредителями которого являются Каменщик (1%) и АО «Аламо Холдинг» (99%, единственным акционером которого выступает бизнесмен). Суд до решения по существу запретил любые сделки с ними, обязав при этом предпринимателей обеспечить бесперебойную работу аэровокзального комплекса и других структур аэропорта.
M>>Хочу вложиться в коммерческую недвижимость в Москве.
D>знакомый купил на торгах у города промзону с арендаторами за 400 млн в пределах СВХ D>год промучался с благоустройством территории, отоплением и электричеством D>слил с убытком
D>не новичок, опытный тип, историю пересказываю грубо и без подробностей, к тому, что даже в недвижке можно обо%аться. но там деньги исключительно его были и скажем так, не последние.
Промзоны это наверно сложнее, я их не рассматривал. Я смотрю недвижимость, которая под магазины, офисы или пункты самовывоза используется.
Здравствуйте, maks1180, Вы писали:
M>Здесь про "радиоактивный распад", а я писал про термоядерный синтез — это разные процессы!
Холодный ядерный синтез? Не прошло и 30 лет как оно все-таки взлетело? Или не взлетело? Одно время это направление считалось чуть ли не лженаукой и не получало финансирования. Нигде.
Ох и непростая это тема...
Здравствуйте, Stanislaw K, Вы писали:
M>>Возможно из-за закрытия границ, что-то поменялось, я давно не был там.
SK>да, covid радикально всё изменил.
Причем здесь границы и это недоразумение Вселенского масштаба, которое как внезапно появилось так и исчезло из инфополя?
Краснодарский край за последние несколько лет как магнит притянул на ПМЖ сотни тысяч пенсионеров из Сибири. Население Краснодара за последние 20 лет удвоилось и пару лет назад перевалило за миллион. Цены на недвижимость улетели в космос. Там на море ездят вместо дачи. Набережных для такого количества народа там явно недостаточно, вот и толпы круглый год.
V>Краснодарский край за последние несколько лет как магнит притянул на ПМЖ сотни тысяч пенсионеров из Сибири. Население Краснодара за последние 20 лет удвоилось и пару лет назад перевалило за миллион. Цены на недвижимость улетели в космос. Там на море ездят вместо дачи. Набережных для такого количества народа там явно недостаточно, вот и толпы круглый год.
F>Предсказание — Сибирь будет застроена лучше Нью Йорка!
Кем застроена и для кого?
Отток населения из Сибири в другие регионы России за последние 30 лет только нарастает, за 2011–2019 годы он составил 37 тыс. человек в среднем за год, говорит ведущий научный сотрудник ИНСАП РАНХиГС, к.г.н. Никита Мкртчян: «Это явление получило название „западный дрейф“, в результате которого население постепенно перетекает из восточных регионов страны в западные».
...
Здравствуйте, Vld17, Вы писали:
M>>>Возможно из-за закрытия границ, что-то поменялось, я давно не был там.
SK>>да, covid радикально всё изменил.
V>Причем здесь границы и это недоразумение Вселенского масштаба, которое как внезапно появилось так и исчезло из инфополя?
При том, что карантин по covid был объявлен 18 марта 2020. Необходимость предъявлять обязательную справку о (действующей = недавно сделанной, повторной) прививке при пересечении границ была в основном отменена в конце 2022 (некоторые государства продержались до середины 2023).
Практическое сравнение количества людей, встречавших новый год в 2019-2020, и 2020-2021 и 2021-2022 показывало удвоение по ощущениям, сколько приезжих встречается на улице. Даже статистически — министерство туризма выкладывает показатели, в целом совпадающие с ощущениями.
V>Краснодарский край за последние несколько лет как магнит притянул на ПМЖ сотни тысяч пенсионеров из Сибири.
Со всей России. За последние несколько десятков лет.
V>Население Краснодара за последние 20 лет удвоилось и пару лет назад перевалило за миллион. Цены на недвижимость улетели в космос. Там на море ездят вместо дачи. Набережных для такого количества народа там явно недостаточно, вот и толпы круглый год.
Это примитивная, поверхностная оценка. И нет — не ездят. им это не по карману. Хорошо если "местные" за все лето выберутся разок на выходной.
А вот из Москвы, по новой платной М4 приехать — это запросто.
Здравствуйте, TailWind, Вы писали:
TW>А что такое хороший: TW>- ликвидный. Его можно сдать за неделю TW>- нет административных проблем. Не надо бегать за арендатором, чтобы он счетчики передал или протечку устранил. Арендатора видим 1 раз в году, чтобы новый договор заключить TW>- не старый фонд. Не под угрозой сноса TW>- не надо делать ремонты, обновлять мебель
Здравствуйте, Stanislaw K, Вы писали:
V>>Население Краснодара за последние 20 лет удвоилось и пару лет назад перевалило за миллион. Цены на недвижимость улетели в космос. Там на море ездят вместо дачи. Набережных для такого количества народа там явно недостаточно, вот и толпы круглый год.
SK>Это примитивная, поверхностная оценка. И нет — не ездят. им это не по карману. Хорошо если "местные" за все лето выберутся разок на выходной.
То есть на пару квартир (одну для жизни, другую под сдачу в аренду) хватило, а 700р x2 на билет на Ласточку Краснодар — Адлер не хватает? Ну, вам, конечно, виднее. Мы, видимо, про разных "пенсионеров" говорим.
У местных к морю вполне определенное отношение, учитывая что они посвящены в особенности организации водоотведения в прибрежных городах Черного моря.
Юмористическая заметка по теме.
SK>А вот из Москвы, по новой платной М4 приехать — это запросто.
Мажоры на Кайенах — это отдельная история. Куда еще осталось ездить кроме как по М4 и М11? Говорят, раньше, в самой Ницце встречали московские номера.
Здравствуйте, Stanislaw K, Вы писали:
V>>Причем здесь границы и это недоразумение Вселенского масштаба, которое как внезапно появилось так и исчезло из инфополя?
SK>При том, что карантин по covid был объявлен 18 марта 2020. Необходимость предъявлять обязательную справку о (действующей = недавно сделанной, повторной) прививке при пересечении границ была в основном отменена в конце 2022 (некоторые государства продержались до середины 2023).
Вы точно ничего не путаете? В 99% случаев достаточно было ПЦР теста со сроком годности 72 часа. Ох, и заработали на этих тестах коммерческие лабы! Помню, зимой в 20-ти градусный мороз очередь стояла на улице, поскольку, больше 3-х человек в помещение не заходить
Какие тесты нужно делать?
На начало 2021 года, отрицательные тесты требуют все страны, с которыми официально открыто авиасообщение, кроме Танзании (о. Занзибар). Каждая страна предъявляет к справкам свои требования: стандартные требования — 48 часов, для Турции 72 часа, для ОАЭ — 96 часов.
Тест нужно сделать и по прилету в Россию: в течение трёх суток с момента прилёта нужно внести его результаты в форму на «Госуслугах». Если пропустить срок сдачи – можно получить штраф.
В России и за рубежом принимаются только тесты, сделанные по принципу ПЦР. Сертификаты о вакцинации — не принимаются.
С международными поездками после 'иппидемии' возникла другая проблема. Позакрывались масса недорогих отелей и кафе и отдых стал более накладным. Какая-то часть потока безвозвратно отсеялась.
